Mutuo immobiliare: tassi di interesse, surroga, rinegoziazione e assicurazione. Cosa sono?

Quando una persona richiede un mutuo immobiliare deve conoscere diversi concetti chiave per capire questo immenso mondo. Cerchiamo di fare un po’ di chiarezza.

Il mutuo immobiliare o ipotecario è essenzialmente un prestito che una banca o una finanziaria eroga ad una persona che vuole acquistare un immobile ma non può o non vuole pagare subito tutta la cifra di tasca propria. Con un mutuo sarà infatti la banca ad anticipare il denaro, permettendo al debitore di restituirlo piano piano a rate nel corso degli anni a fronte di un pagamento, oltre che del prestito, di una determinata quantità di interessi. Il motivo principale per cui si “accende” un mutuo è quello di alleggerire il peso finanziario in termini di esborsi immediati o di mancanza di fondi. Leggi questo articolo per approfondire i caratteri generali di un mutuo.

Questa premessa era doverosa, ma ovviamente ha espresso anche un concetto che ormai conoscono quasi tutti. In questo articolo vogliamo essere invece un po’ più tecnici, sviscerando l’argomento mutuo in alcuni suoi aspetti particolari.

Vediamoli insieme.

Indice:

I tassi di interesse del mutuo immobiliare per comprare casa

Il tasso di interesse è sicuramente tra i fattori chiave da tenere in considerazione durante la scelta del mutuo e per questo motivo è necessario comprendere con precisione cosa sia.

Il tasso di interesse è essenzialmente il “costo del mutuo”, ovvero quella percentuale sul prestito che il debitore deve dare alla banca in più oltre all’importo del prestito. Sostanzialmente è quello che guadagna la banca erogandoti un mutuo o un prodotto finanziario.

Esistono vari tipi di tasso di interesse, ma per chiarezza possiamo dire che tutti rientrano in tre macro-categorie:

• Tasso fisso: calcolato in base all’Euro Interest Rate Swap e che rimane uguale durante tutta la durata del mutuo;
• Tasso variabile: calcolato in base all’Euro Interbank Offered Rate e che può variare durante la durata del mutuo. Esistono varie tipologie di mutuo a tasso variabile ed è bene informarsi prima di sottoscriverlo sulle caratteristiche specifiche offerte dalla banca o dalla finanziaria;
• Tasso variabile con CAP: basato sullo stesso concetto del tasso variabile tradizionale, si applica anticipatamente un tetto massimo oltre il quale, negli anni della durata del mutuo, il tasso non potrà andare.

La surroga del mutuo: cos’è?

Andiamo su un argomento ancora meno conosciuto, ovvero la surroga del mutuo.

La surroga del mutuo, chiamata spesso anche portabilità del mutuo, è quella funzione che permette di trasferire a costo zero il proprio mutuo da una banca all’altra nel caso vengano proposte delle condizioni migliori.

Questo processo è attuabile grazie alla Legge Bersani e permette in poche parole di passare ad una soluzione più vantaggiosa in itinere senza alcun costo aggiuntivo o senza dover modificare l’ammontare ancora da pagare del mutuo.

Con la surroga del mutuo, quindi, il fattore che può venire modificato è proprio il tasso di interesse, ma non il debito. Come abbiamo visto, però, il tasso di interesse è un fattore importantissimo capace di impattare in modo decisivo sulle varie rate.

Ecco che allora al verificarsi di certe condizioni la surroga del mutuo può diventare una soluzione veramente interessante e capace di far risparmiare parecchio denaro.

Cos’è e quando si può chiedere la rinegoziazione del mutuo

Un’alternativa alla surroga del mutuo che permette di cambiare le condizioni del contratto firmato in precedenza è la rinegoziazione del mutuo.

La rinegoziazione del mutuo, infatti, prevede sì come la surroga dei cambiamenti negli accordi, ma questa volta la banca rimarrà la stessa.

In ogni caso, con la rinegoziazione si può chiedere di rivedere e modificare gli accordi riguardanti il tasso di interesse, la durata del mutuo e anche la sua tipologia.

Anche la rinegoziazione del mutuo è sempre gratuita e la si può facilmente richiedere spedendo una raccomandata alla banca in questione, specificando cosa si vorrebbe modificare nel contratto.

Avendo firmato per l’appunto un contratto in precedenza, la banca può dal canto suo permettersi di rifiutare la modifica. In questi casi non si incorrerà in nessun ulteriore disguido, semplicemente le condizioni rimarranno le stesse.

Assicurazione mutuo: un binomio inscindibile

Se hai intenzione di sottoscrivere un mutuo per la prima casa o un mutuo immobiliare in generale, ti consiglio di informarti anche sulle assicurazioni mutuo, ovvero un particolare tipo di polizza che si impegna ad estinguere il mutuo al posto tuo al presentarsi di casi particolari.

Questo tipo di assicurazione tutela così tutte le parti in causa: da una parte la banca ha la sicurezza che il finanziamento venga estinto, dall’altra il debitore non ha la preoccupazione che il mutuo venga ereditato da altri famigliari.

Questa assicurazione non è sempre obbligatoria e, ovviamente, ha un costo in più per colui che richiede il mutuo.

Il debitore può anche richiedere di sottoscrivere questa polizza con un altro ente, senza rivolgersi per forza alla banca con cui vuole accendere il mutuo o sue compagnie laterali.

In genere, queste assicurazioni possono essere pagate in un’unica soluzione o in più rate (mensili o annuali).

Come ogni assicurazione, rappresentano sicuramente un ottimo paracadute in caso di difficoltà varie.

In ultimo, molto spesso, vengono rese obbligatorie per i mutui al 100%, ovvero quando la banca eroga l’intero ammontare della cifra d’acquisto dell’immobile.

Conclusioni

Arrivati a questo punto spero che tu abbia le idee più chiare su alcuni aspetti del mondo dei mutui. Questi non sono però argomenti semplici e se sei realmente interessato a sottoscrivere un mutuo il miglior consiglio che possiamo darti è quello di rivolgerti ad un esperto del settore per una consulenza.

Se invece stai pensando di cambiare casa, ma non sei ancora sicuro che il mutuo sia la soluzione migliore rispetto all’affitto, leggi il nostro articolo sul confronto mutuo o affitto.

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